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租赁无小事 转租需谨慎
发布时间:2018-08-01 09:25
【案情】2018年4月,王某承租了南川区某小区附近一处商业门面,并与店主李某签订了《店铺转让合同》。由于李某不是房东,而房东与李某的租房协议在今年10月份到期,所以在合同签订时李某向王某保证能为其协商好续租事宜。合同签订后,王某按约向李某支付了7万元的转让费。但在7月初,王某却收到了房东邮寄来的退房通知,告知本由李某承租的门面须于2018年10月31日前清空门面内物资并搬离。王某来电南川区援助中心咨询自己在解除与李某间的转让合同之后,是否有权要求李某返还转让费、门面装修费用等问题。
    【释法】援助中心律师就王某的问题进行了相应解释:
    一、根据《合同法》第二百二十四条“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”的规定来看,王某与李某签订《店铺转让协议》时未获得房东同意,房东有权解除与李某之间的租赁合同。因为房东与李某之间租赁合同的解除,王某与李某之间的转租合同自然也无法继续履行下去。并且房东在原租赁合同约定租房终止期限前3个月通知王某解除合同,也符合“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的相关规定,因此房东是可以不续租的。
    二、如果王某和房东未就续租事宜达成一致意见,能否要求李某返还转让费、装修费用等?本案中,李某在未获房东同意的情况下,擅自将房屋转租,且未达成为王某续租的约定,导致王某不能继续承租该门面,所以李某应当承担王某相关费用的损失。但王某在签订协议时已经知晓李某门面租赁合同快要到期,且该门面未经房东同意不得另行转租的情况下,未与房东核实续租等事宜就与李某签下转让协议的行为属于在合同签订时未尽注意义务,所以王某自己也应承担相应的责任。
    【说法】租房市场上,常常出现承租人在未与原房东见面的情况下,和“二房东”签订租赁合同,这样的行为一旦出现纠纷,承租人与“二房东”之间的租赁合同极易被认定为无效,不仅增添了重新找房的麻烦,还会带来租金损失。因此,租客在签订租房合同时应注意多方面问题,例如:详细查阅出租人是否具有房屋出租资格、查看出租人的房产证明和有效身份证明;对房租的构成进行约定,例如水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;违约条款、责任以及纠纷管辖机构的约定等。
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